Schwarzbau – alles, was Sie darüber wissen müssen

Haben Sie einen Gartenpavillon, ein Ferienhaus oder einen Anbau ohne Genehmigung errichtet? Oder haben Sie eine Immobilie gekauft, deren rechtlicher Status Zweifel aufwirft? Achtung: Ein Schwarzbau ist nicht nur eine Formalität, sondern birgt ein reales Risiko für Bußgelder, eine Abrissverfügung und sogar Probleme beim Verkauf. Erfahren Sie, was genau als Schwarzbau gilt, wie die Legalisierung eines Bauwerks abläuft und wann Sie dank der neuen Vorschriften beruhigt sein können.

Der Schwarzbau ist ein Thema, das seit Jahren für Diskussionen sorgt. In Polen kommt es weiterhin häufig zu Verstößen im Zusammenhang mit illegalen Bauvorhaben. Das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung kann zeitaufwendig und kompliziert sein, weshalb viele Menschen Bauwerke ohne die erforderlichen Meldungen errichten. Häuser mit bis zu 70 m² erfreuen sich immer größerer Beliebtheit. Ihr Bau erfordert nach geltendem Recht unter bestimmten Voraussetzungen keine Genehmigung.

Im Jahr 2020 riss ein starker Wind das Dach einer Skiverleihstation in Bukowina Tatrzańska ab. Das Gebäude war ohne Genehmigung und ohne angemessene bauliche Sicherung errichtet worden, was zu einer Tragödie führte. Solche Fälle sind keine Einzelfälle. Im Jahr 2018 wurden über 4 Tausend Abrissverfügungen für Gebäude erlassen (1). Laut einem Bericht der Obersten Rechnungskontrollbehörde handeln die Bauaufsichtsbehörden zu langsam und wenig effektiv. Das bedeutet, dass es deutlich mehr potenziell gefährliche Bauwerke geben könnte (2). Wo kann man einen Schwarzbau melden und wie geht man damit um?

Was ist ein Schwarzbau?

Als Schwarzbau gilt die Durchführung von Bauarbeiten ohne die erforderliche Baugenehmigung, ohne Meldung oder entgegen einer Verwaltungsentscheidung. Diese Fragen regelt das Baurecht. Am häufigsten handelt es sich um:

• vollständiges Bauen ohne Unterlagen,
• den Beginn der Arbeiten vor Erhalt der Entscheidung,
• wesentliche Änderungen am Projekt ohne Meldung.

Ein Schwarzbau kann finanzielle Strafen und eine Abrissverfügung nach sich ziehen. Dies wird in Art. 49b Abs. 1 genau geregelt: „Die Bauaufsichtsbehörde ordnet vorbehaltlich Abs. 2 durch Bescheid den Abriss eines Bauwerks oder eines Teils davon an, das sich im Bau befindet oder ohne die erforderliche Meldung beziehungsweise trotz eines Widerspruchs der für Architektur und Bauwesen zuständigen Verwaltungsbehörde errichtet wurde“ (3).

Bitte beachten Sie, dass eine wegen eines Schwarzbaus erhobene Gebühr nicht erstattet wird. Eine Ausnahme besteht, wenn die Legalisierung des Bauwerks nicht zustande kommt – in diesem Fall kann die entrichtete Gebühr dem Bauherrn erstattet werden.

Strafen für Schwarzbauten

Ein Schwarzbau kann schwerwiegende Folgen haben:

• die Pflicht zum Abriss des illegalen Bauwerks,
• eine hohe Geldstrafe (von bis zu mehreren Zehntausend Złoty),
• einen Eintrag im Register der von einem Verfahren betroffenen Immobilie,
• Schwierigkeiten beim Verkauf oder bei der Vermietung der Immobilie.

Wird ein Schwarzbau entdeckt, kann die Bauaufsichtsbehörde (z. B. der Kreisbauaufsichtsinspektor) ein Verfahren einleiten und die sofortige Einstellung der Arbeiten anordnen.

Wie lässt sich ein Schwarzbau legalisieren?

Wenn Sie Eigentümer eines Gebäudes sind, das nicht zur Nutzung freigegeben wurde, sollten Sie die zuständige Behörde so schnell wie möglich darüber informieren. Wie lässt sich ein Schwarzbau legalisieren? Für die Erledigung der Formalitäten muss der Bauherr folgende Unterlagen einreichen (4):

• einen Antrag auf Legalisierung des Schwarzbaus bei der Bauaufsichtsbehörde,
• einen Nachweis, dass das Bauvorhaben mit dem örtlichen Flächennutzungsplan übereinstimmt,
• den Bauplan sowie weitere erforderliche Anlagen, darunter Gutachten, Abstimmungen und Genehmigungen,
• eine Erklärung über das Recht, über die betreffende Immobilie zu Bauzwecken zu verfügen.

Lässt sich die Legalisierungsgebühr vermeiden?

In Ausnahmefällen kann die vollständige oder teilweise Erlassung der Legalisierungsgebühr beantragt werden. Die Höhe der Gebühr wird auf Grundlage der Vorschriften zur Berechnung der Legalisierungsgebühr festgelegt, wobei Art und Größe des Bauwerks sowie der Umfang des Verstoßes gegen die Vorschriften berücksichtigt werden. Über eine mögliche Erlassung entscheidet der Woiwode unter Berücksichtigung der finanziellen und familiären Situation des Bauherrn. Eine gebührenfreie Legalisierung kommt nur selten und ausschließlich nach Prüfung der Unterlagen und der Begründung infrage.

Werden nicht alle formalen Voraussetzungen erfüllt und wird das Verfahren nicht erfolgreich abgeschlossen, muss keine Legalisierungsgebühr entrichtet werden – das Bauwerk muss jedoch gemäß der Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde abgerissen werden.

Verjährt ein Schwarzbau?

Nein. Die geltenden Vorschriften sehen keine Verjährung bei Schwarzbauten vor. Selbst wenn ein illegales Gebäude bereits seit über einem Jahrzehnt steht, kann sein Eigentümer zur Legalisierung oder zum Abriss aufgefordert werden.

Legalisierung nach 20 Jahren – Änderungen der Vorschriften

Seit dem 1. September 2023 gilt eine Novelle des Baurechts, die eine vereinfachte Legalisierung von Gebäuden ermöglicht, die vor mindestens 20 Jahren errichtet wurden – auch wenn sie ohne die erforderlichen Meldungen oder Genehmigungen gebaut wurden.

Was muss vorbereitet werden?

• ein technisches Gutachten, das die sichere Nutzung des Gebäudes bestätigt,
• eine Erklärung zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus,
• Vermessungsunterlagen.

Das vereinfachte Verfahren soll die Rechtslage Tausender alter Häuser klären, die jahrelang ohne offizielle Legalisierung genutzt wurden. Es kann ausschließlich angewendet werden, wenn der Bau mindestens 20 Jahre zurückliegt. Dies muss durch eine Erklärung des Bauherrn oder Vermessungsunterlagen bestätigt werden.

Eine Alternative: Häuser ohne Genehmigung bis 70 m²

Möchten Sie das Risiko eines Schwarzbaus vermeiden? Ziehen Sie den Bau eines Hauses bis 70 m² in Betracht, das gemäß Art. 29 des Baurechts ohne Genehmigung und lediglich auf Grundlage einer Meldung errichtet werden kann. Voraussetzung ist:

• eine bebaute Fläche von bis zu 70 m²,
• eine Wohn- oder Erholungsfunktion,
• ein Geschoss,
• der Bau für den eigenen Bedarf.

Es genügt, die Meldung zusammen mit den vollständigen Unterlagen beim Landratsamt oder Stadtamt einzureichen. Achtung! Die Meldung muss vor Beginn der Bauarbeiten eingereicht werden.

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie im Artikel: Holzhäuser ohne Baugenehmigung – informieren Sie sich über die geltenden Vorschriften!

Holzhäuser als praktische Lösung

Holzhäuser – als Ferienhäuser und ganzjährig bewohnbare Häuser – erfreuen sich nicht nur in Polen, sondern auch in den skandinavischen Ländern und Kanada großer Beliebtheit. Zu ihren Vorteilen zählen unter anderem:

• kurze Bauzeit,
• eine große Auswahl an verfügbaren Entwürfen,
• die Möglichkeit einer späteren Erweiterung,
• eine natürliche, ansprechende Optik.

Dank ihrer leichten Bauweise und moderner Technologien lassen sich Holzrahmenhäuser an die Bedürfnisse des Bauherrn anpassen. Wenn Ihnen ein schneller und reibungsloser Bauprozess wichtig ist, sind sie eine hervorragende Wahl.

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Unsere Experten beraten Sie gerne, wie Sie Probleme mit der Legalisierung vermeiden und eine korrekte Baumeldung einreichen. Außerdem stellen wir Ihnen die erforderlichen Skizzen und Querschnitte der Holzkonstruktion zur Verfügung, die Ihnen helfen, das Verwaltungsverfahren reibungslos zu durchlaufen.

FAQ

Kann ein Schwarzbau legalisiert werden, wenn für das Grundstück kein örtlicher Flächennutzungsplan vorliegt?

Ja, in diesem Fall ist jedoch ein Bescheid über die Bedingungen der Bebauung erforderlich. Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob das Bauvorhaben mit diesem Bescheid übereinstimmt, bevor sie die Legalisierung des Bauwerks zulässt. Das Fehlen eines örtlichen Plans schließt eine Legalisierung nicht aus, verlängert jedoch das Verfahren.

Kann ich einen Schwarzbau legalisieren, wenn ich nicht Eigentümer des Grundstücks bin?

Nein. Für die Legalisierung muss eine Erklärung über das Recht, über die Immobilie zu Bauzwecken zu verfügen, eingereicht werden. Ohne diese kann die Bauaufsichtsbehörde kein Legalisierungsverfahren durchführen. Erforderlich sind die Zustimmung des Eigentümers oder ein entsprechender Rechtstitel.

Was ist, wenn das Gebäude gemäß den technischen Vorschriften errichtet wurde, aber die erforderliche Genehmigung fehlt?

Auch wenn die Konstruktion den Normen entspricht, gilt der Beginn der Bauarbeiten ohne die erforderliche Genehmigung als Schwarzbau. In diesem Fall muss ein Legalisierungsverfahren für das Bauwerk durchgeführt werden, einschließlich der Vorlage der Bauunterlagen.

Welche Maßnahmen kann die Bauaufsichtsbehörde bei Gefahr für Leben oder Gesundheit ergreifen?

Bei einer konkreten Gefahr kann die Bauaufsichtsbehörde die sofortige Beseitigung des Gefahrenzustands oder den Abriss des Gebäudes anordnen. In diesem Fall wird nicht das Ende des regulären Verwaltungsverfahrens abgewartet. Diese Maßnahmen dienen der Gewährleistung der Sicherheit.

Haftet der Bauherr, wenn der Auftragnehmer den Schwarzbau errichtet hat?

Ja. Der Bauherr ist für die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens verantwortlich, einschließlich dafür, dass die Bauarbeiten gemäß den Vorschriften begonnen werden. Er sollte sicherstellen, dass der Entwurf mit dem örtlichen Flächennutzungsplan übereinstimmt und die Arbeiten erst nach Erhalt der erforderlichen Genehmigung beginnen.

Was geschieht, wenn die Legalisierung keinen rechtmäßigen Zustand herstellt?

In diesem Fall erlässt die Bauaufsichtsbehörde eine Abrissverfügung. Der Bauherr muss den vorschriftsmäßigen Zustand wiederherstellen, also das Bauwerk oder einen Teil davon demontieren. Erfolgt keine Reaktion, kann dies eine Verwaltungsvollstreckung nach sich ziehen.

Quellen:

1. Legalisierung im Lichte des Baurechts. Höhe der Legalisierungsgebühren und Strafen für Schwarzbauten, https://sdr.gdos.gov.pl/Documents/OO%C5%9A/Spotkanie%2015-17.04.2019/Legalizacja%20w%20%C5%9Bwietle%20prawa%20budowlanego.pdf

2. Bericht „Ordnungsmäßigkeit der Kontrollen und Wirksamkeit der Vollstreckungsverfahren der Bauaufsichtsbehörden“, NIK, 2019, https://www.nik.gov.pl/plik/id,21752,vp,24404.pdf

3. Baurecht (Gesetzblatt 2019 Pos. 1186)