Die Wahl des Grundstücks ist der erste Schritt auf dem Weg zum Traum vom eigenen Zuhause. Doch nicht jedes Grundstück in attraktiver Lage eignet sich für den Hausbau. Es muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um als Baugrundstück zu gelten. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was ein Baugrundstück ist, welche Voraussetzungen es erfüllen muss und was Sie darauf bauen dürfen.
Was ist ein Baugrundstück?
Nicht jedes zum Verkauf angebotene Grundstück erfüllt die rechtlichen Voraussetzungen für den Bau von Häusern. Die zulässige Nutzung bestimmter Grundstücke ist im Gesetz über Raumplanung und Raumentwicklung vom 27. März 2003 (GBl. 2003 Nr. 80 Pos. 717)geregelt. Diesen Vorschriften zufolge ist ein Baugrundstück eine Immobilie, deren Größe, geometrische Merkmale, Zugang zu einer öffentlichen Straße sowie Ausstattung mit technischer Infrastruktur den Anforderungen für die Errichtung von Bauwerken entsprechen, die sich aus gesonderten Vorschriften und örtlichen Rechtsakten ergeben. Von einem Baugrundstück kann gesprochen werden, wenn die Immobilie die Errichtung von Bauwerken entsprechend der vorgesehenen Flächennutzung, den bautechnischen Vorschriften und den örtlichen Planungsvorgaben ermöglicht.
Außer Baugrundstücken gibt es in den Flächennutzungsplänen noch einige weitere Grundstücksarten mit anderer Zweckbestimmung und besonderen Bebauungsmöglichkeiten. Dazu gehören:
landwirtschaftliches Grundstück – ausschließlich für die landwirtschaftliche Produktion bestimmt; darauf dürfen nur Bauwerke errichtet werden, die für diese Tätigkeit genutzt werden. Eine Umwidmung in Bauland ist jedoch möglich, wenn die im weiteren Verlauf dieses Ratgebers näher beschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind;
Freizeitgrundstück – so werden Erholungs- und Freizeitflächen bezeichnet, die der Erholung dienen. Die Bebauungsmöglichkeiten sind eingeschränkt; errichtet werden dürfen nur Freizeitanlagen wie Ferienhäuser oder Pavillons;
Investitionsgrundstück – ein größeres, für eine Bebauung vorgesehenes Gelände, jedoch nicht für den Bau von Einfamilienhäusern. Darauf können Gewerbe-, Industrie-, Dienstleistungs- oder Mehrfamiliengebäude errichtet werden.
Mehr dazu erfahren Sie im Artikel: Grundstücksarten in Polen.
Welche Voraussetzungen muss ein Baugrundstück erfüllen?
Damit ein Grundstück als Baugrundstück gelten kann oder eine Chance auf eine Umwidmung besteht, muss es folgende Kriterien erfüllen:
Zugang zu einer öffentlichen Straße über eine Privatstraße oder durch die Einräumung eines entsprechenden Wegerechts;
Anschluss an die Versorgungsnetze vor Ort oder die Möglichkeit, grundlegende Medien wie Strom, Wasser, Abwasser und Gas anzuschließen;
eine geeignete Fläche und Form, die den Bau eines Hauses gemäß den Bauvorschriften ermöglicht, sowie eine Beschaffenheit des Geländes, die das Risiko von Überschwemmungen oder Erdrutschen minimiert;
Übereinstimmung mit dem örtlichen Flächennutzungsplan (MPZP) oder eine für das betreffende Grundstück erteilte Baugenehmigung (WZ).
Wie lässt sich prüfen, ob ein Grundstück Bauland ist?
Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es entscheidend, seinen Status als Baugrundstück zweifelsfrei festzustellen. Das wichtigste Dokument dafür ist das Grundbuch, in dem Angaben zur Grundstücksart, die Grundstücksnummer und die Lage verzeichnet sind. In den Abteilungen III und IV finden Sie außerdem Informationen zu möglichen Belastungen.
Wenn für das Grundstück noch kein Grundbuch angelegt wurde, sollten Sie die Angaben im MPZP heranziehen, die auf den Websites der Gemeinde oder Stadt verfügbar sind. Liegt das Grundstück nicht im Geltungsbereich des MPZP oder hat die Gemeinde keinen solchen Plan beschlossen, müssen Sie bei der Behörde eine individuell für das jeweilige Grundstück erteilte Baugenehmigung (WZ) beantragen.
Wie wählt man die passende Grundstücksgröße für den Hausbau?
Eine attraktive Lage und der Status als Baugrundstück sind nicht die einzigen Kriterien bei der Grundstückswahl. Ebenso wichtig sind die Fläche und die Form des Grundstücks, denn von diesen Merkmalen hängt ab, ob sich das gewünschte Gebäude darauf errichten lässt. Vor dem Kauf sollten Sie die Mindestmaße des Grundstücks, die Kennzahlen des MPZP sowie die Breite der Grundstücksfront berücksichtigen.
Mindestmaße eines Baugrundstücks
Unter Berücksichtigung der Bauvorschriften, der Abstände zu den Grundstücksgrenzen und der üblichen Hausmaße lassen sich Richtwerte für die empfohlenen Mindestflächen von Grundstücken für bestimmte Wohngebäude festlegen. Diese lauten:
freistehendes Einfamilienhaus – empfohlen wird ein Grundstück mit einer Fläche von 800-1000 m²;
zweifamilienhäuser (Doppelhäuser) – bei Gebäuden, die an einer Wand aneinandergebaut sind, reicht für jedes Gebäude eine Fläche von etwa 400-500 m² aus;
Reihenhäuser – bei dieser Bauweise reicht für ein Haus ein Grundstück mit einer Fläche von 300–400 m² aus.
Kennzahlen des MPZP
Der örtliche Flächennutzungsplan ist das wichtigste Dokument mit Kennzahlen zur Grundstücksgröße. Darin finden Sie unter anderem folgende Werte:
Bebauungsintensität – als Dezimalzahl angegeben; sie legt fest, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf (z. B. 0,4);
biologisch aktive Fläche – der prozentual angegebene Grundstücksanteil (meist 40–60%), der als Grünfläche gestaltet werden muss, etwa mit Rasen, Blumenbeeten oder kleinen Gärten;
vorgeschriebene Abstände zu den Grundstücksgrenzen – die sich aus den Bauvorschriften ergebenden Abstände, die beim Bau eines Gebäudes einzuhalten sind, um die Privatsphäre der Grundstücksnutzer zu wahren. Im MPZP sind in der Regel Abstände von 3 m für eine Wand ohne Fenster und 4 m für eine Wand mit Fenstern vorgesehen.
Grundstücksfront und -form
Die Breite der an die Straße angrenzenden Grundstücksseite, der sogenannten Grundstücksfront, sollte etwa 15-25 Meter betragen. So lassen sich die Zufahrt und das Gebäude bequem anordnen. Auch die Form des Grundstücks ist wichtig: Am einfachsten zu bebauen sind Grundstücke, deren Grundriss annähernd quadratisch ist.
Welche Unterlagen sollten Sie beim Kauf eines Baugrundstücks prüfen?
Bevor sich ein Investor für den Kauf eines Grundstücks entscheidet, sollte er noch einmal folgende Unterlagen prüfen:
Grundbuch – Eigentümer sowie mögliche Ansprüche oder Belastungen prüfen;
MPZP oder WZ – die Bebauungsvoraussetzungen und -beschränkungen genau analysieren;
Liegenschaftskarte und Katasterkarte – ermöglichen die Prüfung der Grundstücksgrenzen, des Straßenzugangs und des Verlaufs der Versorgungsleitungen auf dem Grundstück;
Anschlussbedingungen für Versorgungsmedien – prüfen, ob sie für das erschlossene Grundstück erteilt wurden oder, falls noch keine Anschlüsse vorhanden sind, ob sie beantragt werden können;
Steuerunterlagen – Nachweis, dass keine Grundsteuerschulden bestehen.
Was darf auf einem Baugrundstück errichtet werden?
Wenn ein Grundstück als Bauland ausgewiesen ist, dürfen darauf verschiedene Wohn- und Nutzgebäude errichtet werden. Dazu gehören:
ein Einfamilienhaus mit einem oder mehreren Geschossen, auch mit Garage; hierfür ist eine Baugenehmigung erforderlich;
ein eingeschossiges Wohngebäude mit einer Fläche von bis zu 70 m², das im Anzeigeverfahren errichtet werden kann;
ein Wirtschaftsgebäude, etwa ein Geräteschuppen, Schuppen oder Pavillon;
Garagen und Überdachungen;
ein Ferienhaus (sofern der örtliche Flächennutzungsplan (MPZP) oder die Baugenehmigung (WZ) dies zulässt).
Beachten Sie, dass für das jeweilige Grundstück örtliche Beschränkungen gelten können, die sich aus dem MPZP ergeben und beispielsweise die Gebäudehöhe, die Dachneigung, die Anzahl der Geschosse oder die Bebauungsintensität betreffen. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass für einige Bauwerke eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Was darf auf einem Baugrundstück nicht gebaut werden?
Der Status als Baugrundstück bringt für den Investor auch bestimmte Einschränkungen mit sich und bedeutet keine uneingeschränkte Baufreiheit. Auf einem Baugrundstück dürfen Sie Folgendes nicht errichten:
Bauwerke, die der Zweckbestimmung des Grundstücks widersprechen (Industrie- oder Gewerbebauten);
Gebäude, die hinsichtlich Geschosszahl oder Fläche nicht mit dem MPZP übereinstimmen;
Bauwerke, die die Umgebung beeinträchtigen, sofern der MPZP sie nicht zulässt;
Freizeit- und Ferienhäuser, sofern der MPZP dies nicht zulässt.
Wie lässt sich ein landwirtschaftliches Grundstück in Bauland umwandeln?
Einige landwirtschaftliche Grundstücke lassen sich in Bauland umwandeln. Die Umwidmung ist jedoch kostspielig und kann zeitaufwendig sein. Bevor ein Investor das Verfahren einleitet, sollte er prüfen, ob das Grundstück vom MPZP erfasst wird und ob es umgewidmet werden kann. Andernfalls muss eine Entscheidung über die Festlegung der Bebauungsbedingungen beantragt werden. In besonderen Fällen kann die Gemeinde die Änderung der Grundstücksnutzung jedoch ablehnen, etwa bei Schutzgebieten oder hochwertigen landwirtschaftlichen Flächen.
Liegt das Grundstück in einem Gebiet, in dem eine Bebauung zulässig ist (MPZP oder WZ), muss es außerdem aus der landwirtschaftlichen Produktion herausgenommen werden. Bei Böden der Klasse VI und niedriger genügt ein Antrag beim Landratsamt oder beim Marschallamt der Woiwodschaft. Bei Böden der Klassen I–III ist eine Stellungnahme des Landwirtschaftsministers erforderlich. Die Herausnahme des Grundstücks aus der landwirtschaftlichen Nutzung ist mit einer einmaligen Gebühr verbunden, deren Höhe von der Fläche, der Bodenklasse und der Zweckbestimmung des Grundstücks abhängt. Nicht jedes Grundstück lohnt sich für eine Umwidmung; manchmal ist die Herausnahme aus der landwirtschaftlichen Nutzung teurer als der Kauf eines Baugrundstücks an einem anderen Ort.
Häufige Fragen zu Baugrundstücken
Der Kauf eines Baugrundstücks für ein Einfamilienhaus wirft oft viele Fragen auf. Wir haben einige der häufigsten Fragen und Antworten zusammengestellt, damit Sie sich besser zurechtfinden.
Worin unterscheidet sich ein Baugrundstück von einem Grundstück, das im MPZP als bebaubar ausgewiesen ist?
Ein Baugrundstück erfüllt bestimmte technische und formale Voraussetzungen, sodass das Bauverfahren eingeleitet werden kann. Ein Grundstück, das im MPZP als bebaubar ausgewiesen ist, erfüllt diese Voraussetzungen möglicherweise noch nicht. Damit es zum Baugrundstück wird, müssen sie erst noch erfüllt werden.
Kann ein Grundstück ohne Zugang zu einer öffentlichen Straße Bauland sein?
Nein, denn zu den technischen Voraussetzungen gehört, dass der Zugang des Grundstücks zu einer öffentlichen Straße gewährleistet ist. Dies kann auch durch ein Wegerecht sichergestellt werden.
Wie lässt sich prüfen, ob ein Baugrundstück erschlossen ist?
Informationen zur Erschließung des Grundstücks finden Sie in der Katasterkarte. Sie erhalten diese beim Gemeindeamt oder beim Vermessungsamt sowie direkt bei den Versorgungsunternehmen.
Darf man auf einem Baugrundstück ein Freizeithaus errichten?
Auf Baugrundstücken, die im MPZP mit dem Symbol MN gekennzeichnet sind, dürfen in der Regel keine Freizeithäuser errichtet werden, sofern der Plan dies nicht ausdrücklich zulässt. Auf einem solchen Grundstück dürfen nur Wohngebäude gemäß dem Standard WT2021 gebaut werden. Mit der Unterstützung erfahrener Planer, die der Ferienhaushersteller Drewnolandia beschäftigt, lassen sich Freizeitgebäude jedoch an die Baustandards anpassen und auf einem solchen Grundstück errichten. Kontaktieren Sie uns gerne, um mehr über unser Angebot zu erfahren.
Eignet sich jedes Baugrundstück für den Bau eines ganzjährig bewohnbaren Hauses?
Nein. Einschränkungen können sich aus einer zu kleinen Fläche, einer Form, die die Einhaltung der Abstände zu den Grundstücksgrenzen nicht ermöglicht, fehlenden Versorgungsanschlüssen sowie aus Planungsvorgaben oder örtlichen Bedingungen ergeben.
Das Gesetz über Raumplanung und Raumentwicklung sowie der örtliche Flächennutzungsplan legen die Eigenschaften eines Baugrundstücks recht genau fest. In diesem Ratgeber haben wir außerdem einige Möglichkeiten vorgestellt, um zu prüfen, ob ein Grundstück als Bauland gilt und ob es umgewidmet werden kann. Erfüllt das betreffende Gelände jedoch nicht die Voraussetzungen eines Baugrundstücks, können Sie darauf ein Freizeit- oder Saisongebäude errichten, wie sie der Ferienhaushersteller Drewnolandia anbietet.
