Niezwykle ważne jest jak najszybsze załatwienie formalności związanych z przekwalifikowaniem działki rolnej na rekreacyjną. Coraz częściej gminy nie zgadzają się na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, co skutkuje niemożliwością odsprzedaży terenu lub koniecznością wstrzymania się z budową.
Działka rolna może zostać przekształcona tylko wtedy, kiedy inwestycja nie kłóci się z polityką przestrzenną gminy. Dodatkowo to, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej, będzie zależne od przedsięwzięcia, które chcemy zrealizować.
Czym jest działka rolna?
Działka rolna z prawnego punktu widzenia to teren, który może zostać wykorzystany do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, jednocześnie pod względem produkcji roślinnej i zwierzęcej. W skład nieruchomości rolnej wchodzą także grunty rolne, czyli sady, łąki, pastwiska i grunty orne. Kupując działkę rolną z intencją wybudowania domu, konieczne będą zmiany jej przeznaczenia z rolnego na budowlane z zabudową rekreacyjną. Takie przekształcenie musi się odbyć zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to akt prawa miejscowego, który jest sporządzany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, natomiast uchwalony został przez radę gminy lub miasta.
Czym jest działka budowlana?
Różnica między działką rolną a budowlaną jest przede wszystkim widoczna w definicji. Działka budowlana jest gruntem, który spełnia wymogi potrzebne do realizacji inwestycji budowlanej np. domu jednorodzinnego i wielorodzinnego. Są to m.in.: wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i urządzeń infrastruktury technicznej.
O możliwości postawienia obiektu na działce budowlanej dowiemy się, podobnie jak w przypadku działki rolnej, z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Warto pamiętać, że w przypadku chęci budowy domku letniskowego, działka taka musi dopuszczać nie tylko zabudowę mieszkalną, ale także rekreacyjną.
Kiedy działka rolna staje się budowlaną?
Działka rolna staje się działką budowlaną, jeśli zostaną spełnione konkretne zadania administracyjne: zmiana przeznaczenia terenu oraz wyłączenie działki z produkcji rolnej, czyli jej odrolnienie. Zmiana działki rolnej w budowlaną odbywa się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli teren nie jest objęty MPZP konieczne jest zwrócenie się do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Czy każdą działkę można odrolnić?
Nie w każdej sytuacji odrolnienie działki jest możliwe. Jedną z przeszkód stanowi ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, której celem jest ochrona najlepszych gleb poprzez wyłączenie gruntów z możliwości do linii zabudowy i przekształcenia ich w działki o innym charakterze. Aby odrolnić działkę, należy złożyć wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia działki rolnej na cele budowlane. Takowy wniosek musi zostać złożony w gminie, pod którą podlega grunt, a urząd ma nieograniczony czas na jego rozpatrzenie.
Jeśli gmina nie opracowała MPZP dla gruntu, musimy najpierw wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Kiedy możliwe jest przekształcenie działki rolnej?
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest możliwe, gdy ziemia została zaklasyfikowana jako:
- nieużytek,
- grunt o najniższej przydatności produkcyjnej, czyli m.in. klasy: IV, V i VI.
Przekształceniu działki rolnej stanowiącej użytek klas I-III towarzyszą znaczące problemy. Proces jest możliwy, ale wyłącznie po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Najprostsze formalności dotyczą inwestorów indywidualnych, którzy zakup niewielkich parceli o charakterze rolniczym planują przeznaczyć na domki letniskowe lub domy jednorodzinne.
