Działka budowlana – jakie warunki musi spełniać i co można na niej postawić?

Czym jest działka budowlana?

Nie każda działka oferowana do sprzedaży spełnia warunki prawne dopuszczające budowanie na niej domów. Sposób zagospodarowania konkretnych posesji jest określony w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717). W myśl tych przepisów działka budowlana to nieruchomość, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Można mówić o działce budowlanej, jeśli nieruchomość umożliwia stawianie obiektów budowlanych zgodnie z przeznaczeniem terenu, przepisami techniczno-budowlanymi i lokalnymi uwarunkowaniami planistycznymi. 

Poza działką budowlaną w planach zagospodarowania można spotkać jeszcze kilka typów gruntów, które mają inne przeznaczenie i na których są szczególne możliwości zabudowy. Należą do nich:

• działka rolna – przeznaczona tylko do produkcji rolnej i można na niej wznosić jedynie obiekty wykorzystywane w takiej działalności. Możliwe jest jednak przekształcenie jej na budowlaną, jeśli spełnione zostaną warunki szerzej opisane w dalszej części poradnika;

• działka rekreacyjna – w ten sposób określa się tereny rekreacyjno-wypoczynkowe przeznaczone do odpoczynku. Mają ograniczoną możliwość zabudowy i można na nich postawić jedynie obiekty o charakterze rekreacyjnym, takie jak domki letniskowe czy altany;

• działka inwestycyjna – większy teren przeznaczony pod zabudowę, jednak nie pod budownictwo jednorodzinne. Można wznosić na nich obiekty komercyjne, przemysłowe, usługowe lub wielorodzinne.

   
  

Więcej na ten temat można przeczytać w artykule: rodzaje działek w Polsce.

Jakie warunki musi spełniać działka budowlana?

Żeby daną parcelę można było traktować jako działkę budowlaną lub istniała szansa przekształcenia na taką, musi ona spełniać następujące kryteria: 

• dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;

• uzbrojenie w terenie lub możliwość doprowadzenia podstawowych mediów, takich jak prąd, woda, kanalizacja i gaz;

• odpowiednia powierzchnia i kształt pozwalający na wzniesienie domu zgodnie z przepisami budowlanymi, a także ukształtowanie terenu minimalizujące ryzyko zalania czy występowania osuwisk;

• zgodność z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla danej posesji. 

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Kluczowym etapem przed zakupem terenu jest niepodważalne określenie statusu działki budowlanej. Podstawowym dokumentem świadczącym o tym jest księga wieczysta, gdzie znajdują się oznaczenia gruntu, numer działki i jej położenie. W działach III i IV można też odszukać informacje o potencjalnym zadłużeniu. 

Jeśli posesja nie ma jeszcze księgi wieczystej, należy skorzystać z informacji zawartych w MPZP dostępnych na stronach urzędu gminy lub miasta. Z kolei w przypadku, kiedy MPZP nie obejmuje działki lub dana gmina go nie ustaliła, trzeba zwrócić się do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) przyznawaną indywidualnie dla danego terenu. 

Jak dobrać wielkość działki pod budowę domu?

Atrakcyjna lokalizacja i statut działki budowlanej nie są jedynymi kryteriami wyboru posesji. Równie istotna jest powierzchnia, a także kształt działki, bo to od tych cech zależy, czy uda się postawić na niej wybrany budynek. Przed dokonaniem transakcji zakupu należy uwzględnić minimalne wymiary działki, wskaźniki z MPZP, a także szerokość frontu działki. 

Minimalne wymiary działki budowlanej 

Biorąc pod uwagę przepisy budowlane, odległości od granic i standardowe wymiary domów, można określić orientacyjnie minimalne rekomendowane powierzchnie działki dla konkretnych typów zabudowy mieszkaniowej. Przedstawiają się następująco:

• dom jednorodzinny wolnostojący – zalecana posesja o powierzchni 800-1000 m²;

• domy dwulokalowe (bliźniaki) – w przypadku budynków przylegających do siebie jedną ścianą, dla każdego budynku wystarczy powierzchnia około 400-500 m²;

• zabudowa szeregowa – w takim budownictwie dla jednego domu wystarczą działki o powierzchni 300–400 m².

Wskaźniki MPZP 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest najważniejszym dokumentem zawierającym wskaźniki odnoszące się do wielkości działki. Można znaleźć w nim następujące zmienne:

• wskaźnik intensywności zabudowy – podawany w dziesiętnych częściach całości, który określa część działki, którą można przeznaczyć pod zabudowę (np. 0,4);

• powierzchnia biologicznie czynna – część posesji oznaczana wartością procentową (najczęściej 40–60%), która musi być zagospodarowana jako tereny zielone takie jak trawniki, rabaty, ogródki;

• wymagane odległości od granic – wynikające z przepisów budowlanych odległości, w jakich można postawić budynek, żeby utrzymać prywatność użytkownikom  posesji. Zazwyczaj w MPZP widnieją odległości 3 m dla ściany bez okien i 4 m dla ściany z oknami.

Front i kształt działki 

Szerokość boku przylegającego do drogi, nazywanego frontem posesji, powinna wynieść około 15-25 metrów. To pozwala na wygodne usytuowanie wjazdu i samego budynku. W tym kontekście ważny jest też kształt działki, a najwygodniejsze do zabudowy są posesje zbliżone w rzucie do kwadratu. 

Jakie dokumenty zweryfikować przy zakupie działki budowlanej?

Zanim inwestor zdecyduje się na zakup działki, powinien jeszcze raz sprawdzić następujące dokumenty:

• księga wieczysta – sprawdzić właściciela, a także ewentualne roszczenia czy obciążenia;

• MPZP lub WZ – dokładnie przeanalizować warunki i ograniczenia zabudowy;

• mapa ewidencyjna i zasadnicza – pozwala na sprawdzenie granic, dostępu do drogi i przebiegu mediów w obrębie posesji;

• warunki przyłączenia mediów – czy zostały wydane dla działki uzbrojonej lub, w przypadku braku, czy można je uzyskać;

• dokumenty podatkowe – potwierdzenie braku zaległości opłat podatku gruntowego.

Co można postawić na działce budowlanej?

Jeśli działka ma status budowlanej, można na niej postawić szereg obiektów o charakterze mieszkalnym i użytkowym. Należą do nich:

• dom jednorodzinny w formie piętrowej lub parterowej, także z garażem, który wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;

• budynek mieszkalny parterowy o powierzchni do 70 m² na zgłoszenie;

• budynek gospodarczy, taki jak narzędziownia, szopa lub altana;

• garaże i wiaty;

• domek letniskowy (pod warunkiem, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ) na to pozwalają).

Warto pamiętać, że dla danej posesji mogą występować ograniczenia lokalne, wynikające z MPZP, które dotyczą wysokości zabudowy, nachylenia dachu, liczby kondygnacji czy intensywności zabudowy. Należy też uwzględnić, że niektóre obiekty wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. 

Czego nie można zbudować na działce budowlanej?

Status działki budowlanej nakłada też pewne ograniczenia na inwestora i nie daje pełnej swobody budowlanej. Na działce budowlanej nie można budować:

• obiektów niezgodnych z przeznaczeniem działki (obiektów przemysłowych lub komercyjnych);

• budynków niezgodnych z MPZP w kwestii liczby kondygnacji czy powierzchni;

• obiektów uciążliwych dla otoczenia, jeśli nie dopuszcza ich MPZP;

• domków rekreacyjnych i letniskowych, chyba że dopuszcza to MPZP.  

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Niektóre działki rolne można przekształcić na budowlane, jednak proces odrolnienia jest kosztowny i może być czasochłonny. Zanim inwestor zdecyduje się na rozpoczęcie procedury, powinien sprawdzić, czy działka jest objęta MPZP i czy może zostać przekształcona. W przeciwnym razie należy wnioskować o decyzję o określenie warunków zabudowy, ale w szczególnych przypadkach gmina może odmówić zmiany przeznaczenia gruntu (tereny chronione, obszary rolne wysokiej klasy).

Gdy działka znajduje się w obszarze z dopuszczoną zabudową (MPZP lub WZ), trzeba jeszcze wyłączyć ją z produkcji rolnej. W przypadku gruntów klasy VI i niższych wystarczy złożyć wiosek do starostwa powiatowego lub urzędu marszałkowskiego. W przypadku gruntów klasy I–III niezbędna jest opinia ministra rolnictwa. Wyłączenie gruntu z produkcji wiąże się z opłatą jednorazową, która zależy od powierzchni, klasy gleby i przeznaczenia działki. Nie każdą parcelę warto przekształcać, a czasem odrolnienie bywa droższe niż zakup działki budowlanej w innym miejscu.

Najczęstsze pytania o działki budowlane

Zakup działki budowlanej pod dom jednorodzinny może budzić szereg wątpliwości. Zestawiliśmy kilka najczęściej zadawanych pytań wraz z odpowiedziami, które pozwolą lepiej rozeznać się w tej sprawie. 

Czym różni się działka budowlana od działki przeznaczonej pod zabudowę w MPZP?

Działka budowlana to teren, który spełnia określone warunki techniczne i formalne, a zatem można rozpocząć na niej procedurę budowy. Działka z przeznaczeniem pod zabudowę w MPZP może jeszcze tych warunków nie spełniać i wymaga ich dopracowania, by stać się działką budowlaną.

Czy działka bez dostępu do drogi publicznej może być budowlana?

Nie, ponieważ jednym z warunków technicznych jest to, że działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. Można to uzyskać również poprzez służebność przejazdu.

Jak sprawdzić uzbrojenie działki budowlanej?

Informacje o uzbrojeniu działki znajdują się na mapie zasadniczej i można je uzyskać w urzędzie gminy lub w wydziale geodezji, a także bezpośrednio od dostawców mediów.

Czy można postawić domek rekreacyjny na działce budowlanej?

Na działkach budowlanych, oznaczanych symbolem MN w MPZP, z reguły nie można zbudować domków rekreacyjnych, chyba że wyraźnie dopuszczają to założenia planu. Na takiej działce można zbudować jedynie budynki mieszkalne w standardzie WT2021. Jednak korzystając z pomocy doświadczonych projektantów, jakich zatrudnia producent domków letniskowych Drewnolandia, można dostosować budynki rekreacyjne do standardów budowlanych i postawić je na takiej posesji. Zachęcamy do kontaktu w celu poznania szczegółów oferty.

Czy każda działka budowlana nadaje się do budowy domu całorocznego?

Nie każda, a ograniczenia mogą wynikać ze zbyt małej powierzchni, kształtu niepozwalającego na zachowanie odległości od granic, braku mediów, a także zapisów planistycznych lub lokalnych warunków. 

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dosyć precyzyjnie określają charakterystykę działki budowlanej. W poradniku przedstawiliśmy też kilka sposobów na sprawdzenie, czy posesja ma status budowlanej i możliwości jej przekształcenia. Jeśli jednak dany teren nie nosi znamion działki budowlanej, można postawić na niej obiekt rekreacyjny lub sezonowy, jakie oferuje producent domków letniskowych Drewnolandia.